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Cómo la política de ADU de Durango está mitigando sus problemas de vivienda asequible

Conocidos por su accesibilidad y comodidades para la recreación al aire libre, los pueblos de montaña atraen a personas de todo el país para experimentar el aire libre. Pero cualquier residente permanente de la ciudad puede decirle que, con el turismo, surge un problema económico importante: la asequibilidad de la vivienda.

La ciudad de Durango, Colorado, no es una excepción a esta tendencia. Sin embargo, la pequeña ciudad se ve a sí misma de manera diferente a otras comunidades turísticas.

"Durango está en una posición única porque tenemos muchas cualidades de una comunidad turística con mucha actividad turística, pero también hemos podido mantener una economía durante todo el año", Scott Shine, Gerente de Planificación de la Ciudad. de Durango dijo. "Queremos que todos los perfiles socioeconómicos diferentes puedan vivir aquí y encontrar trabajo, por lo que proteger las unidades de vivienda para los residentes a largo plazo y no solo para los turistas es un componente importante de eso".

Acerca de las ADU

Con la presión de adaptarse a estos diferentes datos demográficos, Durango ha implementado eficazmente varias estrategias para amortiguar el aumento del costo de la vivienda durante los últimos cinco años. De estas estrategias, la ciudad ha ganado el mayor reconocimiento por las actualizaciones realizadas a su política de unidades de vivienda accesoria (ADU).

Una ADU es una unidad de vivienda secundaria en un lote residencial unifamiliar. Tienen muchos nombres, como suites de accesorios, unidades para suegra o apartamentos tipo abuelita. Muchas comunidades están actualizando sus políticas de ADU en un intento por mitigar los problemas de vivienda asequible.

La ciudad entendía que un aumento en las ADU habitables contribuiría en gran medida a diversificar las opciones de vivienda para los residentes permanentes en Durango, además de brindar la oportunidad de obtener ingresos adicionales a los propietarios.

Con esta diversificación, tanto el individuo que alquila la unidad como el propietario de la ADU se benefician. Sin embargo, para hacer esto, Durango tuvo que superar algunos desafíos. Y lo hicieron, con un programa de dos partes.

Política de ADU de Durango

La primera parte del programa actualizó las regulaciones que rodean a las ADU, haciéndolas más fáciles de construir para los propietarios. La modificación de los estándares dimensionales y los requisitos de tamaño de lote permitió la posibilidad de más ADU.

Pero incluso con el cambio de política, solo se han construido unas 30 unidades en los últimos cinco años.

"Ese cambio de política no fue el gran impacto", dijo Shine. "Realmente, fue la segunda parte del programa que reconoció las ADU existentes y le hizo saber a la gente que son una opción de vivienda legal y real en nuestra comunidad".

Con cientos de ADU no conformes existentes en Durango, el desafío para la ciudad era determinar cómo tratar esas unidades y hacerlas legales.

“Nuestro objetivo con esto era que los propietarios tuvieran algún sentido de seguridad de que la ciudad no iba a cerrar esa unidad. De esa manera, será más probable que lo arreglen y mantengan bien la unidad ”, dijo Shine.

La ciudad quería que a los miembros de la comunidad les resultara sencillo dar información sobre sus ADU. Una vez que se presentaron, el dueño de la propiedad firmó una declaración jurada diciendo que la unidad era segura para la ocupación humana y dio evidencia de cuánto tiempo había existido la unidad. Luego, la ciudad emitió un formulario de reconocimiento indicando que la unidad puede existir y puede usarse indefinidamente.

Desafíos y obstáculos

Sin embargo, este proceso no sucedió de la noche a la mañana. Les tomó dos años recopilar información sobre todas las ADU existentes. Parte de esta lucha fue lograr que la comunidad participara.

“Teníamos muchos defensores del vecindario que estaban preocupados por los impactos negativos que las ADU tendrían en sus vecindarios establecidos, por lo que realmente tuvimos que responder a eso e incluir estándares más detallados en el programa de ADU para tratar de amortiguar cualquier impacto negativo en el personaje de esos vecindarios ”, dijo Shine.

Algunas de las preocupaciones de la comunidad con las revisiones de la política fueron el estacionamiento, el ruido, la pérdida de privacidad y el exceso de ocupación. Para ayudar a amortiguar estos problemas, la ciudad impuso regulaciones como requerir un espacio de estacionamiento en el lugar para una nueva ADU y limitar el tamaño de las ADU a 550 pies cuadrados.

“Una vez que llegamos a las audiencias públicas después de años de divulgación pública, las audiencias transcurrieron sin problemas y la gente apoyó el programa una vez que vieron que estábamos prestando atención a sus preocupaciones”, dijo Shine. "Tomó mucho tiempo, pero generamos confianza con las personas que originalmente no querían el cambio, y las cosas se volvieron más fáciles porque todos sabían cuáles eran los objetivos y qué estrategias lograrían esos objetivos mejor".

Otra forma de combatir la reacción de la comunidad fue facilitar la adopción. Al principio, las ADU solo se permitían en dos barrios históricos, que finalmente se convirtieron en tres. Construidos a principios del siglo XX, los barrios históricos ya estaban habilitados para las ADU, incluido un sistema de callejones que podrían usarse para el acceso y estacionamiento de las ADU.

Cuando la comunidad pudo ver que las ADU en los vecindarios históricos tenían poco o ningún impacto en la cultura del vecindario, fueron más acogedores cuando la política se expandió a los vecindarios de mediados de siglo. Ahora, a todos los barrios residenciales de Durango se les permite algún tipo de ADU.

 

Resultados positivos

La política de ADU de Durango y la nueva perspectiva de la comunidad han demostrado ser beneficiosas.

“Ha despejado mucha incertidumbre en las transacciones de bienes raíces donde alguien querría comprar una casa con una ADU y tendría miedo de venir a hablar con nosotros. Ahora, si el dueño de la propiedad pasó por el proceso de registro, tiene un papel registrado firmado por la ciudad que dice que es una unidad legal ”, dijo Shine. “Entonces, el mayor beneficio ha sido la eliminación de la incertidumbre. Eso también conduce a una mayor inversión en las unidades ".

Con más mantenimiento, las ADU más antiguas ahora son una opción de vivienda más atractiva para los residentes a largo plazo en Durango. La perspectiva de construir una nueva ADU también tiene algunos beneficios adicionales al hacer que la comunidad sea más asequible para vivir.

“Si alguien no tiene una ADU, tal vez ahora esté pensando que esta es una forma en que pueden hacer que la vida aquí funcione económicamente”, dijo Shine. "Si están sobrecargados en su hipoteca, ese dinero de alquiler adicional puede permitirles vivir en la ciudad".

Aunque las ADU han beneficiado enormemente a la comunidad, Shine es cauteloso al decir que, por sí solas, afectaron sus problemas de vivienda asequible.

“Siempre soy muy cuidadoso con el hecho de que el programa ADU no fue una solución milagrosa. Solo permitir ADU o legitimar las ADU existentes no va a resolver el problema de la vivienda asequible ”, dijo Shine. “Trabaja en ello y lo mitiga tanto como puede, pero nunca se solucionará por completo. Siempre es algo de lo que vamos a estar hablando ".

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